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个人住房按揭贷款中，由开发商提供的阶段性担保，担保责任期限的确认
时间：2013-06-18 14:39:00 作者：湖南骄阳律师事务所 浏览：
[摘要] 背景提示：在以银行、房地产开发商和购房个人为主体的商品房贷款业务中,担保方式主要有质押、抵押、保证、抵押加阶段性保证等。
【背景提示】在以银行、房地产开发商和购房个人为主体的商品房贷款业务中,担保方式主要有质押、抵押、保证、抵押加阶段性保证等。抵押加阶段性保证是指借款人在未取得商品房所有权证未办妥抵押登记之前,由该房屋开发商提供阶段性保证,向银行申请贷款购房,阶段性保证从银行发放贷款至借款人取得该住房的房屋所有产权证和办妥抵押登记并将房屋他项权证交予银行为止结束。因此，业界及部分法院认为此阶段性保证为附解除条件的保证合同,其保证期间并不是真正意义上的保证期间,只是阶段性担保合同存续的时间,应认可阶段性保证的效力,解除开发商的保证责任。
2009年10月1日，建行湖南省分行与长沙长大房地产开发有限公司（后变更为“长沙金房房地产开发有限公司”）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。”即抵押加阶段性保证。同日，双方另签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔贷款合同项下的抵押已生效，并将权利证书交贷款人核对收执之日”。
2010年5月10日，滕霄因购买长沙长大房地产开发有限公司开发的玲珑湾园房产，与建行湖南省分行与签订《个人住房借款合同》，贷款47万元。同时，滕霄将所购房屋抵押，办理了抵押预告登记。因借款人未在约定还款期限内还款，累计逾期达24期，且尚未办理抵押登记，取得他项权利证书，2013年6月18日，我所代理建行省分行向法院起诉，要求解除合同，由借款人一次性偿还全部贷款本息，并由保证人长沙长大房地产开发有限公司承担连带清偿责任。针对本案诉讼，长大房产公司答辩称“保证人已履行保证责任，开庭时该笔贷款现已无逾期欠款”，庭后，长大房产公司向法庭主张该笔贷款合同项下的抵押已生效，并将权利证书交贷款人核对收执，请求驳回对其提起的诉讼请求。对此，一审法院曾一度表示认同阶段性担保承担保证责任期间届满，保证人保证责任解除，但鉴于长大房产公司未提交相应证据，2013年12月19日，天心区法院判决长大房产公司承担连带清偿责任。
2014年1月3日，长大房产公司向长沙中院提起上诉，称“一审诉讼过程中，房产局已办理滕霄为所有权人的房屋所有权证，并同时签发了以建行湖南省分行为抵押权人的他项权利证书。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，上诉人承担保证责任的期间至该笔贷款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥他项权利证书交贷款人核对收执之日止。因此，上诉人承担保证责任的期间已经届满，依约不再对承担担保责任”，“一审认定事实错误，依法应予改判。请求依法撤销长大房产公司承担连带清偿责任的判决”。
抵押加阶段性保证是指借款人在未取得商品房所有权证未办妥抵押登记之前,由该房屋开发商提供阶段性保证,向银行申请贷款购房,阶段性保证从银行发放贷款至借款人取得该住房的房屋所有产权证和办妥抵押登记并将房屋他项权证交予银行为止结束。因此，业界及大部分法院均认为此阶段性保证为附解除条件的保证合同,其保证期间并不是真正意义上的保证期间,只是阶段性担保合同存续的时间,应认可阶段性保证的效力,解除开发商的保证责任，如二审法院持相同观点，对本案处理极为不利。
而本案中，虽然《商品房销售贷款合作协议书》中使用了“保证期限”的概念，但同时签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定的仍为“保证期间”，与法定概念一致，不应存在歧义。该保证的“阶段性”并非房产开发商保证责任解除期间，不属于附解除条件的保证合同，而是对保证期间的约定。长大房产公司虽然也已办理了抵押登记，但登记时间在建行起诉主张权利之后，根据《担保法》第26条第2项的规定，“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”建行省分行在保证期间内要求承担保证责任，原审判决保证人承担保证责任符合法律规定，并无不当。经积极协调，最终二审法院采纳了我所意见，维持原判。（对此案，长大公司放言，将申请再审，抗争到底。）
2009年10月1日，建行湖南省分行与长沙长大房地产开发有限公司（后变更为“长沙金房房地产开发有限公司”）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。”即抵押加阶段性保证。同日，双方另签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔贷款合同项下的抵押已生效，并将权利证书交贷款人核对收执之日”。
2010年5月10日，滕霄因购买长沙长大房地产开发有限公司开发的玲珑湾园房产，与建行湖南省分行与签订《个人住房借款合同》，贷款47万元。同时，滕霄将所购房屋抵押，办理了抵押预告登记。因借款人未在约定还款期限内还款，累计逾期达24期，且尚未办理抵押登记，取得他项权利证书，2013年6月18日，我所代理建行省分行向法院起诉，要求解除合同，由借款人一次性偿还全部贷款本息，并由保证人长沙长大房地产开发有限公司承担连带清偿责任。针对本案诉讼，长大房产公司答辩称“保证人已履行保证责任，开庭时该笔贷款现已无逾期欠款”，庭后，长大房产公司向法庭主张该笔贷款合同项下的抵押已生效，并将权利证书交贷款人核对收执，请求驳回对其提起的诉讼请求。对此，一审法院曾一度表示认同阶段性担保承担保证责任期间届满，保证人保证责任解除，但鉴于长大房产公司未提交相应证据，2013年12月19日，天心区法院判决长大房产公司承担连带清偿责任。
2014年1月3日，长大房产公司向长沙中院提起上诉，称“一审诉讼过程中，房产局已办理滕霄为所有权人的房屋所有权证，并同时签发了以建行湖南省分行为抵押权人的他项权利证书。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，上诉人承担保证责任的期间至该笔贷款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥他项权利证书交贷款人核对收执之日止。因此，上诉人承担保证责任的期间已经届满，依约不再对承担担保责任”，“一审认定事实错误，依法应予改判。请求依法撤销长大房产公司承担连带清偿责任的判决”。
抵押加阶段性保证是指借款人在未取得商品房所有权证未办妥抵押登记之前,由该房屋开发商提供阶段性保证,向银行申请贷款购房,阶段性保证从银行发放贷款至借款人取得该住房的房屋所有产权证和办妥抵押登记并将房屋他项权证交予银行为止结束。因此，业界及大部分法院均认为此阶段性保证为附解除条件的保证合同,其保证期间并不是真正意义上的保证期间,只是阶段性担保合同存续的时间,应认可阶段性保证的效力,解除开发商的保证责任，如二审法院持相同观点，对本案处理极为不利。
而本案中，虽然《商品房销售贷款合作协议书》中使用了“保证期限”的概念，但同时签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定的仍为“保证期间”，与法定概念一致，不应存在歧义。该保证的“阶段性”并非房产开发商保证责任解除期间，不属于附解除条件的保证合同，而是对保证期间的约定。长大房产公司虽然也已办理了抵押登记，但登记时间在建行起诉主张权利之后，根据《担保法》第26条第2项的规定，“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”建行省分行在保证期间内要求承担保证责任，原审判决保证人承担保证责任符合法律规定，并无不当。经积极协调，最终二审法院采纳了我所意见，维持原判。（对此案，长大公司放言，将申请再审，抗争到底。）